Ako vybrať realizátora stavby a prečo myslieť aj na stavebný dozor?
Po vypracovaní projektovej dokumentácie a získaní stavebného povolenia si treba ujasniť, či budete dom stavať svojpomocne alebo pomocou profesionálneho zhotoviteľa. Obidve možnosti majú svoje klady, avšak, v obidvoch prípadoch je nevyhnutné mať kvalitný stavebný dozor.
Vybrať si realizátora, resp. stavebnú firmu v súčasnosti nie je problém, keďže možnosti sú veľmi široké. Ľudia však neraz robia veľkú chybu, ak podcenia rolu stavebného dozoru. Zadávatelia sa často rozhodujú len na základe ceny. Pečiatka za pár desiatok eur môže znamenať aj to, že dotyčná osoba vám vystaví doklad bez toho, aby si splnila náležité povinnosti, a na stavbe sa prakticky neukáže. Stavebný dozor však preberá na svoje plecia celú zodpovednosť za stavbu a jej správny priebeh.
Pri slabej kontrole vznikajú veľké chyby
Stavba je ako ľudské telo, nemôžete na všetky neduhy použiť rovnaký liek. Kým niekoho medikament vylieči, inému môže privodiť ťažkosti. Dôležité je rešpektovať charakter a individuálne danosti konkrétnej stavby – lokalitu, zloženie zeminy, dispozíciu či osadenie na pozemku z hľadiska orientácie voči svetovým stranám. Všetky náležitosti dokáže skontrolovať len človek, ktorý má dostatočné skúsenosti a znalosti. Ak sa budete spoliehať len na svojpomocnú kontrolu, môžu vám ujsť dôležité detaily. Je to podobné ako liečiť sa iba podľa čiastkových informácií z internetu. V konečnom dôsledku sa môže stať, že škoda, ktorá vznikne zo zanedbania technických postupov, vás bude stáť neporovnateľne viac než kvalitný stavebný dozor.
Stavebný dozor a výberové konanie
V prenesenom zmysle je stavebný dozor akýmsi „právnikom“, ktorý háji záujmy investora a ktorý koordinuje a kontroluje stavbu v súlade so zákonom. Striehne na to, aby bolo všetko dodržané aj po technickej stránke. Tu rozhodne netreba šetriť. Aktívna účasť stavebného dozoru, resp. stavebného experta, je nevyhnutná. A to bez ohľadu na to, či stavba vzniká svojpomocne alebo dodávateľsky – prostredníctvom profesionálnej stavebnej firmy.
Spoľahlivý stavebný dozor vám dokáže pomôcť aj so samotným výberom realizátora. Urobí výberové konanie, osloví firmy s dobrými referenciami, ktoré sú cenovo dostupné vzhľadom na váš rozpočet a na základe týchto informácií vyselektuje najvhodnejších zhotoviteľov. Ak staviate svojpomocne, sledujte najmä referencie stavebnej firmy, realizované projekty a spýtajte sa na spokojnosť i samotných užívateľov stavieb.
Na čo nezabudnúť v zmluve o diele?
Ak ste si vybrali realizačnú firmu, ďalším bodom je spísanie zmluvy o diele. Hlavička zmluvy by mala uvádzať objednávateľa a zhotoviteľa, ako aj predmet zmluvy, napríklad výstavbu rodinného domu. Do predmetu zmluvy treba popísať, čo má byť zhotovené. Veľkou výhodou je, ak k zmluve priložíte aj vopred dohodnutý rozpočet.
Nevyhnutnou súčasťou zmluvy je aj čas plnenia, a teda odkedy dokedy treba stavbu realizovať. Z toho možno neskôr vyhodnocovať prípadné sankcie za oneskorené odovzdanie diela. Ak tak neurobíte, môže sa ľahko stať, že výstavba sa predĺži o pár mesiacov či dokonca o dlhší čas.
Ďalšiu časť by mali tvoriť platobné podmienky, teda mesačná, štvrťročná alebo iná fakturácia. Tu sa zároveň uvádza splatnosť, resp. či sa v rámci každej fakturácie bude uplatňovať tzv. zádržné. Pri veľkých stavbách je to zvyčajne 5 % z ceny diela, ktoré sa čiastkovo (trebárs 2,5 %) vyplatia po kolaudácii, resp. po prevzatí a odovzdaní stavby, a zvyšok po uplynutí záručnej doby, čo je zvyčajne 5 rokov. Pritom treba dávať pozor na záručné doby jednotlivých súčastí stavby. Na strechu, resp. strešný plášť sa často vzťahuje záruka 10 až 15 rokov. Zároveň si odsledujte záruky, ktoré vyplývajú zo zabudovaných materiálov – strešná krytina môže mať trebárs aj 30-ročnú záruku.
Aj investor má svoje povinnosti
Súčasťou zmluvy by mali byť tiež podmienky a požiadavky na zhotoviteľa, ako aj investora. V prípade subdodávateľov treba takisto zmluvne vymedziť, kto je za nich zodpovedný.
V závere dokumenty možno spomenúť prípadné zmluvné pokuty – takto realizátora motivujete k tomu, aby dodržiaval všetky termíny a technické postupy. Práve stavebný dozor by mal následne kontrolovať všetky termíny a jednotlivé kroky na stavbe.
Nezabudnite tiež na odovzdávací a preberací protokol so zápisom objavených vád a nedorobkov, ktoré sa na stavbe objavili – prípadne s termínom, kedy budú odstránené.
Na záver treba podotknúť, že aj investor má svoje povinnosti, napríklad dodať všetky podklady realizátorovi, aby mohol dielo zhotoviť načas a správne, čiže odovzdať mu kompletnú projektovú dokumentáciu.
